Achat de terrain : mesurer avant de signer
Pour ceux qui veulent construire, acheter un terrain constitue la première étape. Le futur acquéreur doit se poser plusieurs questions importantes avant de signer le contrat. Parmi lesquelles figurent la surface, la superficie constructible, la valeur SHOB et la valeur SHON maximale.
Surface du terrain : pas d’engagement écrit
Avant la signature de l’acte de vente d’un bien immobilier, comme un pour un terrain à bâtir sur Montpellier, l’acquéreur prend connaissance du prix et des frais annexes, des obligations et des règlementations applicables, etc. Pour investir dans des habitats collectifs, la connaissance exacte de la superficie ne pose pas de problème.
En effet, selon la loi Carrez, la surface exacte figure dans l’acte de vente de copropriété. De plus, les contours d’un bâti parmi un ensemble immobilier sont clairs.
Mais quand il s’agit d’un terrain, cela se complique. Sauf dans le cas d’un lotissement (cas similaire à celui d’un logement parmi un ensemble immobilier), le titre de propriété atteste uniquement du transfert de propriété. Il n’est pas obligatoire d’y mentionner la surface et les limites du terrain. Un acte de vente entre particuliers comporte une clause de non-garantie. Par conséquent, si la superficie ou la description des servitudes sont erronées, l’acquéreur n’a pas de recours contre le vendeur.
Les éléments à prendre en compte
Le cadastre comporte des informations fiscales. Ces dernières, dénuées de valeur juridique, ne concluent pas de manière irréfutable le droit de propriété. Dans le Sud de la France, certains nouveaux arrivants privilégient l’achat d’un terrain sur toulouse ou d’un terrain a batir dans l’hérault, plutôt que d’investir directement dans le bâti.
La mesure de la surface est importante, puisqu’elle a une incidence sur la surface constructible. Le coefficient d’occupation des sols (COS), fixé par le PLU de la commune, sert à calculer la densité de construction : la surface totale du terrain, multipliée par ce coefficient, donne la surface constructible.
La SHOB (surface hors œuvre brute) peut impliquer l’obligation de demande de déclaration de travaux (moins de 170 m²) ou un permis de construire (plus de 170 m²). Enfin, la SHON (surface hors œuvre nette) sert à évaluer les taxes d’urbanisme. Elle se calcule en soustrayant à la SHOB certaines parties comme les sous-sols et combles, balcons, stationnement de véhicules, etc.
